在房屋征收过程当中分为国有土地上征收和集体土地上征收，对集体土地征收一般是对房屋给予公平补偿，对房屋制定补偿安置方案，然后有的补偿安置方案当中需要对房屋进行评估，比如说按照重置价评估还是按照市场价进行评估制定不同的补偿安置方案。

关于国有土地上房屋征收评估的程序以及常见的违法点，房产评估的程序也分为几个步骤，大概能分为包括协商双方进行，先是前期评估机构的确定，评估机构的评估的过程，包括对评估报告不服的救济途径几个方面。

那么，房地产评估机构是怎么产生的呢？是由被征收人在规定的时间内进行协商选定。协商不成的，由征收部门按照少数服从多数的原则进行投票，或者采取摇号抽签等方式随机确定。一般是由当地的征收部门确定征收范围之后，会贴出相关的一些公告、招标投标的一些公告，选定有资质的评估机构。

选定评估机构之后，由房屋征收部门作为委托人向房地产评估机构出具房屋征收委托书，并且与评估公司签订委托评估合同。当然对于同一征收项目的评估工作，原则上是由一家房地产评估机构进行承担，如果说征收范围较大的，也可以由两家以上的房地产评估机构共同来承担。如果两家以上房地产评估机构承担的义务将共同协商确定一家评估机构为牵头单位，组织相关的房地产评估。

房地产评估机构就评估的对象、时点、价值评估的依据、评估的技术路线、评估结果的确定方式进行沟通，确定统一标准签订房房屋征收委托书。当然前期的费用是由征收部门来付签订委托评估合同。在委托评估合同当中有些事项要进行约定，比如房地产评估的一些基本情况，评估师是谁，评估时点是什么时间，以及双方需要的资料，评估报告交付的时间等等一些内容。

房地产评估机构确定之后，房地产评估机构就会指派相应数量的评估师开展评估工作。当然评估机构在签订委托合同之后是不得转让或者变相转让评估业务的，不能签了委托协议之后，再转让给其他评估公司或者评估师来进行评估，这是不允许的。房屋征收评估的过程当中要确定房屋评估的时点，评估往往也要对产权调换的房屋的价值进行评估。

在进行技术评估之后，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋进行调查，明确评估的对象，评估应当全面客观。房屋征收部门应当向房地产评估机构提供征收范围内房屋的情况，包括已经登记的房屋情况和未登记的房屋情况。评估的调查结果应当向被征收人进行公布。而对于已经登记的房屋的性质、用途一般以权属证书或者登记簿记载为准，如果权属证书和登记簿不一致的，一般以房屋登记簿为准。

对于没有经过登记的建筑，应当经过市县级主管部门在组织征收前进行认定，按照处理的结果进行评估，按照市县级主管部门认定处理的结果进行评估。这里需要注意的是评估机构没有权限认定是违法建筑还是合法建筑。是否是合法建筑、违法建筑是由市县级行政机关组织相关部门进行认定，认定完之后，评估公司对合法的建筑进行评估。

评估的时点是以征收决定公告为时点，当然如果在实践过程当中存在迟延的，评估报告因为期限存在迟延作出补偿决定等情形的，评估的时点也会发生一定的改变。但是正常的规情况下原则上是以征收决定公告的时候为评估时点。当然，产权调换房屋价值的评估试点也是与被征收房屋价值评估时点必须要保持一致。

评估师进行评估之后，下一步是到现场进行勘察，调查房屋的情况，拍摄相关被征收房屋的照片等影像资料，做好实地勘察记录，并妥善保管。被征收人也应当对评估包括实地勘察工作提供相应的协助，必要的时候还要提供所有的评估相关的资料。房屋征收部门和被征收人还有注册房地产评估师应当在实地勘察记录上签名和盖章，确认房屋的一些状况。

如果被征收人拒绝在勘察笔录上签字或者盖章的，应当与房屋征收部门和房地产评估师以及无利害关系的第三人进行见证，有关情况在评估报告中要予以说明。在实践过程当中往往是因为对补偿达不成一致意见，不一定会配合征收部门勘察的工作，这时候原则上有签字确认，没有签字确认的，应当由其他人进行见证。

评估过程中采用的方法主要包括市场法、收益法、成本法、假设开发法等等，选择一种或者多种的方式对房屋的价格进行评估。如果被征收的房屋有类似房地产交易的，正常情况应当选用市场法进行评估。如果被征收的房屋是有类似房地产经济效益的，应当选用收益法。如果被征收的房屋是在线工程的，应当选用假设开发法进行评估。

假设开发法就是说假如某建筑或房屋开发完成之后，按照它的市场的价格进行评估。当然也可以同时选用两种以上评估方法进行评估，并对这个评估的结果，评估方法的结算结果进行核对，合理确定评估的结果。被征收房屋的价值，考虑到它的区位、用途、建筑新旧程度等等的因素，被征收房屋内的装修的价值，机器设备等搬迁费用，停产停业损失的补偿，由被征收人协商，协商不成的也是由房地产评估机构来进行评估确定。

评估过程当中，分户的初步评估结果包括房屋的基本的一些情况和评估价值。房屋征收部门应当将初步评估结果在征收范围之内向被征收人进行公示，公示期间评估师对评估结果进行现场解释说明，存在错误的，评估价格机构应当予以修正。对初步评估结果，被征收人可以去反映问题，如果有问题的可以去反应。评估结果公示期满之后，房地产评估机构应当向房屋征收部门提供委托范围内房屋征收的整体评估报告和分户评估报告。

对于被征收房屋，征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。这里大家要注意的是有初步评估结果还有各分户评估报告，但是在实践过程当中往往有的就拿评估报告等初步评估结果，拿初评结果当分户评估报告，甚至认为把两个合二为一，这种情况也是不符合程序的。

整体评估报告和分户评估报告应当由两名以上房地产评估师签字，加盖房地产价格评估机构的公章，不得以印章代替签字，必须本人签字。在实践过程当中，可能往往评估事宜会存在代签字的这种情形，被征收人要予以注意。那么，被征收人如果对评估报告有疑问的，出具评估报告的机构应当作出解释和说明。如果对评估结果有异议的，应当在收到评估报告之日起十日内向房地产评估机构申请复核，应当向房地产价格评估机构提交复核申请书，指出评估报告存在的一些问题。

房地产评估机构收到复核申请书十日内对结果进行复核。复核后如果改变原结果的，应当重新出具评估报告。评估结果没有改变的，应当书面告知复核申请人。如果被征收人对评估结果、复核结果不满意的，还可以在收到复核结果之日起，十日内向被征收人房屋所在地的房屋评估专家委员会申请鉴定。专家委员会申请鉴定收到之后十日内对出具鉴定报告、评估依据、技术路线、评估结果等方式进行审核，出具书面的鉴定意见。

评估报告主要的程序有几个方面，还有费用的负担，房屋征收评估鉴定费用由委托人承担，但鉴定改变，鉴定费用由委托人来承担。如果鉴定改变原评估结果的鉴定费用由房地产价格评估机构来承担。房屋征收评估鉴定费用，评估还有鉴定的费用由委托人来承担。复核的评估费用由房地产价格机构来承担。