中央金融工作会议10月30日至31日在北京举行。会议指出，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。
对于加快保障性住房建设，专家建议，培育孵化租赁住房项目，通过REITs等创新金融工具实现资金回收，再循环滚动投资，扩大租赁住房投资和管理规模，构建租赁住房资产管理闭环。保障性住房投资力度加大，有望带动房地产上下游产业链企稳恢复。
01、保障性住房投资力度有望加大
对于保障性住房体系建设，中国民生银行首席经济学家兼研究院院长温彬在接受中国证券报记者采访时表示，我国保障性住房体系涵盖公租房、廉租房、经适房、限价房、共有产权房、保障性租赁住房等多种形态，是房地产市场的重要组成部分。近日，国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，预计公租房、保租房等配租型保障房以及配售型保障房建设将进一步提速，逐渐形成保障房与商品房相辅相成、双轨并行的新格局。保障性住房投资力度加大，有望带动房地产上下游产业链企稳恢复。保障房体系的完善，有利于进一步打开商品房领域市场化调控的政策空间。
ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然对中国证券报记者表示，保障性租赁住房建设迎来量与质的双进阶。保障性租赁住房公募REITs规模持续扩大，为市场注入新的活力，为新市民、青年人提供更多优质产品。
02、保障性住房政策红利持续释放
《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号文）文件引发市场关于新一轮“房改”开启的讨论。值此房地产行业深度调整之际，房地产行业新模式的内涵又引起关注。
该文件是在8月25日经由国务院常务会议审议通过，于9月1日印发，在近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。9月4日，国务院工作部署电视电话会召开，9月28日财政部等发布《关于保障性住房有关税费政策的公告》。今年以来，中央会议多次提及保障性住房建设。4月28日，中央政治局会议明确，规划建设保障性住房。7月24日，中央政治局会议明确要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。配售型保障性住房的建设和供给，也将成为继保障性租赁住房之后，未来住房供给的重要组成。
“建议从三个方面加大对保障性租赁住房建设的金融支持。一是创新政策工具，在信贷资源、贷款利率、财政贴息、融资担保等方面，给予更多差异化支持，提升保租房项目的商业可持续性；二是稳步扩大公募REITs试点，适当放松保障性租赁住房底层资产要求，并将试点范围由保租房扩展到市场化长租公寓领域；三是进一步盘活存量资产，探索加大政策性资金支持力度，支持符合条件的地方政府和国企通过回购等方式，将存量用地改造、转化为保租房项目用地，或将存量商品房纳入保租房体系。”温彬对记者表示。
赵然表示，租赁住房REITs政策支持力度不断加大，未来将继续细化和深化，相关政策方向或包括具体发行指引、支持保租房REITs扩募、支持租赁住房REITs类型多元化等，政策红利有望持续释放。对于住房租赁行业的投资机构而言，资产管理能力不仅直接关联短期经济回报，在更深层次也是实现长期投资战略和持续提升资产价值的关键。相较于开发逻辑框架，不动产金融逻辑更强调对资产“全生命周期”的管理，涉及底层资产识别、建筑效率管理、运营效率管理等更加复杂的范畴。
03、解读:《关于规划建设保障性住房的指导意见》
1、目标目的：构建“刚需有保障、改善有商品”新模式
“在大城市加大保障性住房建设和供给，提高保障性住房在住房总供给中的比例，解决工薪收入群体住房困难，稳定工薪收入群体住房预期，为落实房子是用来住的、不是用来炒的定位提供住房支撑。推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。”
指导意见明确了发展保障性住房的目的，一是解决部分群体的住房难问题，实现“居者有其屋”；二是稳定“房住不炒”预期，保障性住房将剥离金融属性，回归居住属性；三是助力构建 “低端有保障、高端有市场”的新格局，未来基本的刚性居住需求将主要由保障性住房来满足，商品房则主要面向改善性需求。
2、原有的人才住房、共有产权房等调整为符合规定的配售保障性住房
“协调好保障性住房与商品住房、保障性租赁住房等的关系。继续发展用于配租的保障性住房，对困难家庭提供公共租赁住房保障，对新市民、青年人提供保障性租赁住房，鼓励将空置的商业办公楼改建为宿舍型保障性租赁住房。城市人民政府应当对用于销售的人才住房、共有产权住房等政策性住房的政策进行梳理，将新建项目调整为本指导意见规定的用于配售的保障性住房或商品住房。”
目前的住房保障体系下，廉租房、公租房、保障性租赁住房保留，产权交易型的共有产权房、人才安居房、自住型商品房等形式的新建项目将会退出历史舞台，调整为配售型保障性住房。
3、试点范围：35个城区人口300万以上大城市先行试点，允许高库存城市“商改保”
“以需定建。支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。
商品住房库存大的城市，可改建或收购存量商品住房用作保障性住房，盘活闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费。政府应尽力而为、量力而行，根据经济能力、房地产市场情况和各类困难群体住房需求。区分轻重缓急，稳慎有序推进。”
按照七普数据，目前城区人口超过300万的城市共35个，包括北京、上海、广州、深圳等4个一线城市，重庆、成都、天津、武汉、西安、杭州、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、石家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、福州、长春、南昌等27个二线城市，以及东莞、佛山、无锡、常州等4个三四线城市，这些城市将成为保障性住房建设的先行试点。
允许高库存城市将存量商品房改建作保障性住房，对于长春、大连等高库存城市而言无疑是利好，借此契机这些城市既可以完成保障房供给目标，又能去化高企的新房库存，缓解商品房市场压力。
4、资金来源：中央补助资金、地方专项债、公积金发放开发贷
“按照工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续的原则，由政府划拨供地和负责建设配套设施，采取市场化方式运作，按保本微利原则配售。应做好项目风险评估，凡是因之新增地方政府隐性债务的，一律不得实施。
对符合条件的保障性住房项目，中央通过现有资金安排渠道适当给予补助。将符合条件的保障性住房项目纳入地方政府专项债券支持范围。在城区常住人口300万以上的大城市试点利用住房公积金发放保障性住房开发贷款。”
指导意见明确了未来建设保障性住房的三大资金来源：一是中央补助，例如2022年中央财政安排城镇保障性安居工程补助资金708亿元，主要投向了建设公租房、保租房、棚改、旧改；二是地方专项债；三是利用公积金发放开发贷，公积金支持保障性住房贷款早已有试点，截止2022年末，全国公积金累计向373个保障性住房试点项目发放贷款872.15亿元，不过2021年以来，贷款发放已经实质性停止，以贷款回收为主。
5、保障对象：工薪和人才阶层、家庭限一套，由地方拟定收入及面积标准
“重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体。以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房。已享受过房改房等政策性住房的家庭申请保障性住房，需按规定腾退原政策性住房。
按照保基本的原则，合理确定城镇户籍家庭、机关事业单位人员、企业引进入才等不同群体的保障面积标准。”
意即保障性住房的保障范围将以收入作为主要划定依据，限于中低收入工薪群体，体现“保基本”原则，具体收入标准将实行“一城一策”，由地方政府根据当地实际拟定。面积标准上，过去公租房、廉租房、经济适用房、保租房都有明确的住房面积限制，基本都在50-70平方米区间内，共有产权房并无统一规定，考虑到保障人群定位差异，预计配售保障性住房面积标准可能略高于公租房。
6、用地供给：以划拨方式供应土地，利用闲置土地、商品房改造
“保障性住房以划拨方式供应土地，仅支付相应的土地成本。要充分利用依法收回的已批未建土地、房地 产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等建设筹集保障性住房。在符合规划、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下、支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房，变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地继续保留划拨方式城市人民政府对项目的建设规模等规划指标予以支持优化。
优先安排在交通便利、公共设施齐全区域，防止因位置偏远、交通不便等造成房源长期空置。”
指导意见明确了两大保障性住房筹建渠道，一是利用闲置房地改建，二是新建，值得一提的是，新建保障性住房项目的土地来源于划拨而非出让，这与共有产权房的土地供给方式存在明显差异。
7、配售规则：“土地成本+建安成本+利润”保本微利定价
“配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定。
加强配套设施建设和公共服务供给，确保与保障性住房同步规划、同步建设、同步交付，把好质量关，相关建设投入不得摊入保障性住房配售价格。
保障性住房与商品房、共有产权房的定价差值主要是地价，由于土地以划拨形式供应，仅需缴纳较少的成本费用，相当于政府让渡了部分土地出让金收益。在建安成本和利润空间方面，与商品房所能拉开的差距不大。
8、运营管理：封闭管理不得上市交易，闲置转让由政府回购
“对保障性住房实施严格的封闭管理。禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。工薪收入群体购买的保障性住房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的由城市人民政府按规定予以回购。封闭管理的具体办法由城市人民政府制定。住房和保障对象档案，实行全国联网。”
保障性住房新规明确实行封闭管理，不得上市流通，这有别于北京等地现行的共有产权交易规则，比如北京，取得不动产权证满五年的共有产权房允许上市交易，可按市场价格转让所购房屋产权份额。政府回购保障性住房标准由地方自行拟定，预计价格将参照购房原价、折旧率、物价增减等因素综合确定。
9、税费减免：免征城镇土地使用税、印花税等税费，个人购买契税减按1%征收
“免征城镇土地使用税、印花税，在商品住房中配套建造按比例免征。免收各项行政事业性收费和政府性基金，包括防空地下室易地建设费、城市基础设施配套费、教育费附加和地方教育附加等。转让旧房作为保障性住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。对保障性住房经营管理单位回购保障性住房继续作为保障性住房房源的，免征契税。支持个人公积金贷款，对个人减按1%征收契税。”
总的来看，指导意见有几方面积极意义：一是对于住房体系建设而言，稳定了“房住不炒”预期，助力构建 “低端有保障、高端有市场”的新格局；二是对于宏观经济而言，保障性住房建设建设能一定程度拉动投资；三是对于地方而言，盘活闲置土地和存量住房建设保障房，能有效提高资源利用率，抬升了闲置土地价值；四是对于开发商而言，“商改保”能帮助房企去化库存；五是对于普通居民而言，缓解其住房困难问题。
《意见》明确了保障性住房体系运作的基本原则，提出保障性住房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等多个方面原则。
04、保障性住房建设方向已经明确
今年9月4日，规划建设保障性住房工作部署电视电话会议在京召开，会议明确了我国规划建设保障性住房所面临的问题和今后的工作方向。其中提出，保障性住房要实施严格封闭管理，不得上市交易。随后，国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（简称《指导意见》）下发各地。《指导意见》明确，对保障性住房实施严格的封闭管理，禁止违规将保障性住房变更为商品住房流入市场；同时，工薪收入群体购买的保障性住房不得长期闲置等。中信证券研究报告显示，现阶段所说的保障性住房，主要是指配售型的保障性住房，而不是保障性租赁住房。当前政策的重点从强调保障性租赁住房转向强调配售型保障房，符合核心城市住房租金持续走低，开发投资相对低落，特大超大城市居民居者有其屋的要求远远没有得到满足的现实要求，也有利于进一步实现住有所居的目标和稳定开发投资。从目前的政策来看，对于配租型保障房（包括公租房、保障性租赁住房）而言，政策一直强调“不能上市交易”。而对于配售型保障房而言，目前各地对上市交易管理规定不一。当前，共有产权房是配售型住房保障供应的主要方式，多地已出台政策封闭运行。业内认为，随着《关于规划建设保障性住房的指导意见》的落地，后续配售型的保障性住房将进一步扩容，尚未入市的共有产权住房的政策口径将会越来越严。以一线城市为例，上海共有产权住房尚未封闭管理。北京、广州、深圳均已实施封闭流转。2017年9月，北京住建委等联合印发的《北京市共有产权住房管理暂行办法》显示，“共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额……转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为‘共有产权住房’”。2020年1月，广州市住建局印发《广州市共有产权住房管理办法的通知》，其中明确“共有产权住房产权流转实行封闭运行。”广州市住建局在解读文件中指出，封闭式运行是指暂不允许承购人购买政府产权份额取得完全产权，承购人只能通过转让自持产权份额退出共有产权住房。2023年7月，深圳市住建局发布的《深圳市共有产权住房管理办法》亦明确，共有产权住房实行封闭流转制度。购房人自签订买卖合同之日起未满五年的，不得转让所购共有产权住房；自签订买卖合同之日起满五年的，可以将所购共有产权住房转让给符合条件的对象。热点二线城市中，杭州、南京等城市的共有产权住房可上市交易。对于已有的共有产权住房，扬子晚报援引南京市房管部门主管住房保障相关负责人的话称，按照“老项目老办法、新项目新办法”的原则，现有的保障房上市是不受影响的，未来新推出的保障房就要按照完全封闭管理的原则来执行。李骁认为，目前总体的政策意图是按照“双轨制”的定位在推进的，在这个大判断下，保障性住房建设和供给会量速双升应该是合理的判断。“我认为后续配售型的保障房规模总体会有大幅度提升，但并不会在保障房体系中占据主要地位，配租型、配售型等为代表的全部保障房体系，最终和商品房体系相互补充，并驾齐驱。”
05、各地已着手健全保障性住房体系
中指研究院市场研究总监陈文静提到，“供求关系发生重大变化”是中央对新阶段房地产形势的重要定调和判断，在此情况下，过去市场过热阶段出台的限制性政策正在逐步退出或优化。截至目前，多地房地产政策已基本放开，全国仅剩10个左右核心城市仍有一定限制性政策。短期来看，继续降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费仍将是核心城市支持刚性和改善性住房需求的重要举措；另外，为更好地满足改善性住房需求，预计限价政策将得到优化，促进高品质住房价格回归市场。业内认为，在完善市场化住房政策的同时，推进保障性住房建设、城中村改造，有利于保障和改善民生，有利于扩大有效投资，是促进房地产市场平稳健康发展、推动建立房地产业发展新模式的重要举措。随着中央频频发声，地方也在积极跟进。广州、无锡、合肥、无锡等城市的地产新政中，均提到要强化住房保障。在以公租房、保租房为主的筹集建设的基础上，均加上了“规划建设保障性住房”或“建立健全配售的保障性住房体系”等措辞。以广州为例，9月19日，广州发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》。在供给端，提出加大保障房建设和供给。大力加快推动公共租赁住房、保障性租赁住房和配售的保障性住房发展。提高公共租赁住房保障水平，完善户籍家庭公共租赁住房保障方式；支持各类市场主体积极参与，多主体、多渠道筹集建设保障性租赁住房；建立健全配售的保障性住房体系，稳慎有序开展规划建设。华泰证券研报指出，从地方政府的表述中可以看出，在2021年以来大力发展保障性租赁住房、与公租房共同发挥兜底保障作用的基础之上，建设配售的保障性住房体系或将成为接下来新的发力方向。中信证券研报还提出，城中村改造和保障房建设相辅相成，房地产产业链期待结构性改革和周期政策共同发力。保障房建设本身受益于城中村改造，即城中村改造所创造的新的城市开发空间可以部分用于保障房建设。稳住房地产产业链离不开稳商品房需求的政策，也离不开更低的住房按揭贷款利率，但更需要结构性改革举措。广州公布了城市更新专项规划和城中村改造专项规划，探索房票安置政策，拓宽城中村改造资金支持渠道，破解城中村改造难题，提升改造效率。华泰证券预计，未来城中村改造也将积极推进。城市划拨用地用于建设保障性住房的速度可能更快，而啃硬骨头式的城中村改造影响可能更加长远。两项制度性改革都有可能扩大开发企业的业务范围，也托底明显趋于下行的产业链投资。