各苏木乡镇人民政府，六号农场管委会，大沁他拉街道办事处，旗直相关部门：

经研究同意，现将《奈曼旗关于加强和改进住宅物业管理工作实施方案》印发给你们，请认真抓好落实。

 

 

 

                                                2022年4月18日

（此件公开发布）

 

 

奈曼旗关于加强和改进住宅物业管理工作实施方案

 

为切实加强物业管理，努力提高居民的幸福感和获得感，根据国务院《物业管理条例》《自治区物业管理条例》《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）和自治区住房和城乡建设厅《关于加强和改进住宅物业管理工作的意见》（内建物〔2021〕173号）要求，结合我旗实际，制定本实施方案。

一、基本原则

（一）分级管理。各苏木乡镇（场、街道）是小区物业管理的责任主体，社区是落实主体，住建局等职能部门是监管主体，综合协调解决小区物业管理中遇到的问题。

（二）因地制宜分类管理。住宅小区实行市场化物业服务；暂不具备市场化服务条件的，由社区托管,提供基础服务,通过老旧小区更新改造,创造条件向市场化物业服务过度。

（三）坚持有偿服务。加大物业管理工作宣传力度，分区域、分层次推进物业管理全覆盖，逐步转变居民消费观念，实现契约化管理。夯实基础，转型升级，建立健全地方性的物业管理政策体系和工作机制，全力推进物业服务转型升级。                         

二、总体目标

建立运行有效的党建引领社区治理框架下的物业管理体系，全面落实街道社区物业管理属地责任，做到业主委员会、物业服务企业党组织应建尽建，业主委员会党员人数占比50％以上。业主委员会有效履行法定职责且要发挥明显作用，新建住宅小区实现物业管理全覆盖，城镇老旧小区基本实现专业化物业管理，提升住宅小区整体专业化物业管理覆盖率。扶持优质诚信物业服务企业做大做强，不断提高居民对物业服务的满意率。

三、主要措施

（一）推动物业管理融入基层社会治理

1.充分发挥街道、社区党组织的作用，推动业主委员会、物业服务企业建立党组织，暂不能建立党组织的，通过选派党建指导员等方式加强党建工作。加强社区党组织对社区居民委员会、业主委员会、物业管理委员会和物业服务企业工作的指导与监督，健全街道、苏木乡镇、党工委统一指导协调，住建、公安、城管、应急、市场监管等部门联动执法，共同解决物业管理问题的机制。（责任单位：各苏木乡镇、六号农场、大沁他拉街道）           

2.各苏木乡镇场、街道落实属地管理责任。相关苏木乡镇（场、街道）明确承担物业管理工作指导和监督职责的工作机构，配备与工作任务相适应的人员，在社区指定专人负责物业管理服务工作，落实工作经费。积极推动业主设立业主大会、选举业主委员会，加强对业主委员会的成立、业主大会召开、选举、换届组建工作的组织、指导、协调；难以成立业主大会和设立业主委员会的，由苏木乡镇场、街道组建居民委员会和业主代表等为成员的物业管理委员会，临时代替业主委员会开展工作并在物业管理区域内公告，突发公共事件应对期间，苏木乡镇（场、街道）指导物业服务企业开展工作，并给予物质和资金支持。委托物业服务企业承担公共服务事项的，应当采取购买服务的方式支付相关费用。（责任单位：各苏木乡镇、六号农场管委会、大沁他拉街道）        

3.全面开展行政执法进小区，适时开展联合执法。城市管理综合行政执法部门和住建部门及自然资源部门要有针对性对小区物业违法现象予以整治，及时化解物业管理矛盾纠纷。建立健全全旗、街道、物业三级矛盾纠纷调处机构，构建人民调解、行政调解、司法调解、仲裁、诉讼相互衔接的物业纠纷调解机制，引导群众依法表达诉求，及时解决各类物业矛盾纠纷。发挥居民共管共治主体作用，从源头上减少矛盾纠纷。畅通居民投诉渠道，建立12345热线投诉转办机制，提高投诉处置效能。建立物业服务费等物业管理方面诉讼案件快速通道和诉调对接机制，提高物业服务费案件支付令及简易速裁程序的适用率，做到有案能立，提高物业纠纷诉讼时效。（责任单位：各苏木乡镇、六号农场、大沁他拉街道、旗城市管理综合行政执法局、住房和城乡建设局、公安局；配合单位：旗自然资源局、消防救援大队、市场监督管理局）

（二）健全业主委员会治理结构

4.优化业主委员会人员设置。街道负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组，加强对业主委员会人选的推荐和审核把关，规范业主代表推选和业主委员会选举。建立业主委员会成员履职负面清单、出现负面清单情形的、暂停该成员履行职责、提请业主大会终止成员资格并公告全体业主。业主委员会应当督促业主遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议，对业主违规违约行为进行劝阻，对多次催交仍拖欠物业费的业主，可根据管理规约规定的相应措施进行催交。业主委员会要定期召开会议，在决定物业管理有关事项前，要公开征求业主意见，并报告社区党组织和居民委员会。（责任单位：各苏木乡镇、六号农场管委会、大沁他拉街道）

5.加强对业主委员会监督。业主委员会每年向业主公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息、保障业主的知情权和监督权。业主委员会作出违反法律法规和议事规则、管理规约的决定，街道应当责令限期整改，拒不整改的依法依规撤销其决定，并通告全体业主。业主委员会不依法履行职责，严重损害业主权益的，街道指导业主大会召开临时会议，重新选举业主委员会，加大对业主委员会成员违法违规行为查处力度，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。（责任单位：各苏木乡镇、六号农场管委会、大沁他拉街道）

6.要加大宣传力度，引导广大业主对物业服务工作有正确的认识和态度。既要通过正当的途径和手段维护好自身的权益，同时还要履行好作为业主的相关义务，通过学习了解国家物业服务方面的有关规章制度，积极参与到小区物业服务活动中来。（责任单位：各苏木乡镇、六号农场、大沁他拉街道、旗住房和城乡建设局）

（三）夯实物业管理服务基础、提升物业管理服务水平

7.落实好物业管理法规制度。根据通辽市制定的物业服务合同范本，结合我旗实际情况，制定物业服务合同范本，确定服务合同中基础性、实用性服务内容，结合自治区物业监管平台，建立物业服务企业诚信档案，逐步规范提升物业服务水平，通过实地走访、问卷调查等形式，了解掌握物业企业日常服务情况，建立考评机制，制定具体评分办法，及时将评分结果反馈给小区业委会，作为监管小区物业服务企业开展服务的有力抓手。新建成小区综合验收中落实物业验收工作，按《内蒙古自治区新建商品住宅小区交付使用标准》第十二条、第十条第八款落实。（责任单位：旗住房和城乡建设局；配合单位：各苏木乡镇、六号农场、大沁他拉街道、社区委员会）

8.扩大物业覆盖范围。结合城镇老旧小区改造，推动建立物业管理长效机制。原则上城镇老旧小区改造前应明确实行专业化物业管理后方可列入年度城镇老旧小区改造计划，城镇老旧小区改造验收时应同时查验物业服务合同签订情况。对于无专业化物业管理小区，要进行全面摸底调查，建立试点，以补贴方式扶持优质诚信物业服务企业接管无物业管理小区，提高住宅小区专业化物业管理覆盖率。（责任单位：各苏木乡镇、六号农场、大沁他拉街道；配合单位：旗住房和城乡建设局）

9.强化物业安全保障。全面落实物业服务企业管理主体责任，建立健全安全管理组织，开展日常防火检查巡查。原则上要求物业服务企业引入专业技术服务机构对小区消防设施器材进行维护、保养、检测，确保住宅小区内设施设备正常运行，消防车通道全面实行标识化和规范化管理，加强划线、标名、标牌及维护修缮，保障生命通道畅通。加强电动车管理，全面清理飞线充电行为，建设集中停放区域、充电区域及装置。定期开展消防安全宣传，指导业主开展“三清三关”（清走道、清阳台、清厨房、关火源、关电源、关气源），适时组织业主进行应急逃生和处置事故演练。（责任单位：旗住房和城乡建设局；配合单位：旗应急管理局、消防救援大队、公安局）

10.提升行业从业人员素质，推动物业服务人员职业技能等级认定工作，开展多层次职业技能培训和竟赛，提高从业人员整体素质和技能水平，建立全旗统一的从业人员岗位能力测评和信用信息记录制度，提高从业人员业务能力和管理水平，鼓励物业服务企业健全薪酬制度和员工激励制度，引入高技能和专业技术人才。（责任单位：旗住房和城乡建设局、各苏木乡镇、六号农场、大沁他拉街道）

（四）规范维修资金使用和管理

11.提高维修资金使用效率。优化维修资金使用流程，简化申请材料，重新梳理维修资金使用办理流程，在完全符合相关手续的前提下，确保资金使用规范合理，同时能满足小区业主的维修愿望。健全维修资金管理制度，提高维修资金管理机构管理专业化、规范化水平。加快维修资金管理信息系统建设，方便业主实时查询。每年披露资金管理和使用情况，接受社会监督。加强维修资金监管，严肃查处侵占住宅专项维修资金等违法违规行为。加大维修资金归集力度，实行办理网签备案时，由业主缴纳住宅专项维修资金。已售商品房未办理不动产登记的，实行业主凭住宅专项维修资金缴纳凭证领取不动产权证书。加大对建设单位、物业服务企业代收维修资金的清缴力度。业主共有部分经营收益应当主要用于补充维修资金。（责任单位：旗住房和城乡建设局；配合单位：旗自然资源局、各苏木乡镇、六号农场、大沁他拉街道）

（五）强化物业服务监督管理

12.建立服务信息公开公示制度。物业服务企业要在街道指导监督下，在物业服务区域显著位置设立物业服条信息监督公示栏，如实公布并及时更新物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、收费项目和消防等设施设备维保单位联系方式，车位车库使用情况、物业费和业主共有部分经营收益收支情况等信息，可同时通过网络等方式告知业主公示内容。严格落实《内蒙古自治区物业管理条例》四十二、四十三、四十四条关于物业招标工作的相关要求，对各小区物业用房进行全面排查，对未按要求配置和使用物业用房的建设单位，按相关规定提出整改要求，并抓好落实。（责任单位：各苏木乡镇、六号农场、大沁他拉街道、旗住房和城乡建设局；配合单位：旗城市管理综合行政执法局）

13.建立物业服务企业信用管理制度。利用内蒙古自治区物业服务市场监督和诚信一体化平台，建立物业服务信用评价制度，制定统一的信用评价标准，利用物业服务监管平合进行监督，根据物业合同履行、投诉处理、日常检查和街道社区意见等情况，实行信用综合评价，依法依规公开企业信用记录和评价结果。对物业企业实行信用分级分类监管，强化信用信息在前期物业管理招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用。（责任单位：旗住房和城乡建设局、大沁他拉街道；配合单位：旗财政局、发改委）

14.加强物业管理事前事中事后监管。建立“双随机、一公开”监督制度，加强行业监督管理，定期开展随机检查，对在检中发现的违法违规、违反物业合同行为，依法进行处理并通报，同时录入信用档案。加大对群众反映强烈、“质价不符”物业项目的监管力度，依法查处不执行政府指导价、违反明码标价规定的价格违法行为。加强物业管理服务的履约和日常监管考核，考核结果记入信用管理档案。将恶意拖欠物业费的行为纳入个人信用记录，对情况恶劣的予以公开曝光，对信用状况较差的企业，加大监督检査频次，促使企业按照合同约定的服务内容和标准履行职责。为物业费收缴率提供保障，在二手房交易中，需出具小区物业服务企业出具的物业费缴纳清单方可过户。（责任单位：旗住房和城乡建设局、城市管理综合执法局、市场监督管理局、自然资源局、不动产登记中心）

15.优化市场竞争环境。加强物业服务企业登记注册信息部门共享，建立健全物业服务合同备案、项目负责人备案制度。完善物业管理招标投标制度，加强招标投标代理机构、评标专家和招标投标活动监管。引导业主委员会通过公开招标方式选聘物业服务企业。依法加强新建商品房等物业项目前期物业服务的招投标监管，严格禁止前期物业服务指定、物业费随意定价等行为，建立企业诚信与招投标制度挂钩的工作机制。对严格履行合同约定、服务水平较高、诚信良好的企业在宣传、政策等方面给予倾斜，扶持优质诚信企业做大做强，建立物业服务企业红黑名单制度，推动形成优胜劣汏的市场环境。对严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人员，依法清出市场。（责任单位：旗住房和城乡建设局；配合单位：旗市场监督管理局、大沁他拉街道）

四、工作要求

（一）加强组织领导。各地区、各部门要高度重视、强化领导，将加强和改进住宅物业管理工作纳入重要议事日程，要逐项分解任务、逐层压实责任、形成上下联动、分工配合的工作格局。

（二）做好分工协作。有关部门要主动认领工作任务，各苏木乡镇场、街道落实好小区物业管理的主体责任，住建等职能部门落实好监管责任，按照各自职责职能扎实开展住宅物业管理各项工作，密切配合，切实形成工作合力。安排专人定期报送住宅物业工作信息，加强和改进物业管理工作。

（三）加大宣传动员。各有关部门要加大宣传动员力度，采取多种形式，对物业管理工作进行多层次、多角度宣传引导，社会各界、广大市民积极参与到住宅物业管理工作中，营造良好的社会氛围。

（四）严格考核评价。将加强和改进住宅物业管理工作开展情况纳入对部门年度考核体系，明确考核内容和奖惩制度。对工作开展积极、成效显著的予以通报表扬并总结推广先进经验、树立典型、表彰先进。对工作滞后、行动迟缓的地区或单位进行全旗通报。

 

解读：关于印发奈曼旗关于加强和改进住宅物业管理工作的实施方案的通知

 

 

点击下载：奈曼旗人民政府办公室关于印发奈曼旗关于加强和改进住宅物业管理工作的实施方案的通知 奈政办